Real Estate in Slovacchia: intervista ad un analista della NBS

  • May 27, 2021

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Oggi, chi acquista il primo appartamento non si trova in una situazione affatto invidiabile. I prezzi delle case non sono così alti come nel 2008, ma sono sicuramente più alti di due o tre anni fa. Il 3 giugno la Camera di Commercio organizza un seminario in presenza presso il Lindner Hotel per approfondire la tematica. Nel frattempo, pubblichiamo questa interessante intervista.

Il matematico Roman Vrbovský ha studiato economia presso l’Università Masaryk di Brno e ora lavora presso la Banca Nazionale Slovacca (NBS), dove si dedica alla modellazione economica ed all’analisi dei prezzi degli immobili.

In Slovacchia, nel primo trimestre del 2021, il prezzo delle case è aumentato esponenzialmente, e sicuramente anche più velocemente del prezzo degli appartamenti, questo perché la domanda di case è aumentata significativamente.

Di seguito è possibile trovare l’intervista in cui Vrbovský ha risposto alle domande più comuni e frequenti che vengono fatte nell’ambito immobiliare.

-    I prezzi degli immobili sono aumentati del 15% su base annua nel primo trimestre del 2021. Chi vuole comprare una casa deve aspettarsi che i prezzi continuino a crescere?

Sicuramente non cresceranno in maniera incontrollabile, altrimenti potrebbero raggiungere un prezzo tale per cui solo un piccolo numero di famiglie potrebbe ancora permettersi di pagare una casa, avviando un mutuo. Esiste un limite massimo che può essere raggiunto dal prezzo delle case ma, attualmente, questo limite massimo non è ancora stato raggiunto, quindi, in Slovacchia esistono ancora dei potenziali di crescita.

-    La mancanza di appartamenti è un problema reale: è necessario affrettarsi nell’acquisto di una casa o appartamento?

La maggior parte delle famiglie acquista un immobile una sola volta nella vita. Idealmente, chi compra una casa o un appartamento lo fa perché vuole vivere in una casa propria. Questo non esclude che, una volta che il mutuo sia stato estinto, così come tutte le spese accessorie, una persona non possa compare un altro appartamento.

Tuttavia, questo non significa che una persona debba comprare il primo immobile che trova.
Prendere un immobile vecchio o che ha bisogno di essere ristrutturato, non fa in realtà risparmiare. E’ vero che i prezzi d’acquisto saranno minori, così come le eventuali rate del mutuo, ma ciò che è stato risparmiato dovrà poi essere versato per la ristrutturazione.

-    Quando ha menzionato nell'introduzione l'aumento del 15% dei prezzi, si trattava dei prezzi delle offerte immobiliari. I prezzi a cui vengono venduti in realtà gli immobili crescono a un ritmo simile? È possibile concordare un prezzo inferiore con il venditore?

Non è possibile dare una risposta corretta a questa domanda. In passato, i prezzi medi di acquisto risultavano più alti della media di quanto presente nelle offerte. Tuttavia, questo era dato dal fatto che le persone sceglievano di acquistare immobili di qualità più alta, e quindi non perché il prezzo degli immobili era cresciuto rispetto alla media delle offerte.

Ora, l’andamento dei prezzi di vendita è leggermente diverso. Sono stati registrati dei cali sul prezzo medio delle transazioni effettuate su base trimestrale, ma non è possibile capire se sia dovuto al fatto che le famiglie hanno negoziato i prezzi in offerta, quindi comprando a meno di quanto inizialmente chiesto, o se hanno scelto di comprare immobili con un prezzo di vendita basso.

-    I prezzi delle case stanno aumentando più velocemente dei prezzi degli appartamenti, è presente una maggiore richiesta di case?

I dati statistici del primo trimestre dimostrano proprio questo, ovvero che il prezzo delle case sta aumentando significativamente e più velocemente rispetto a quello degli appartamenti. Non è possibile identificare se le scelte dell’acquirente siano cambiate, ma è possibile trarre una conclusione da quello che i dati mostrano. La quota di appartamenti e case nel mercato non è cambiata in modo drastico, ma è possibile notare che il prezzo delle case è aumentato di più rispetto a quello degli appartamenti, questo significa che la domanda stessa di case è aumentata.

-    I prezzi degli immobili sono cresciuti maggiormente nelle zone di Poprad e Považská Bystrica, come mai?

I prezzi delle case nella regione di Prešov sono cresciuti rapidamente e Poprad l’ha seguita. Logicamente, è successo lo stesso con i prezzi degli immobili nella regione di Trenčín e nel distretto di Považská Bystrica. Secondo le dichiarazioni di alcuni esperti, a Poprad i prezzi degli immobili ricreativi sono aumentati, e questo ha portato anche ad un aumento del prezzo degli appartamenti abitativi. Mentre per il distretto di Považská Bystrica il perché non è ancora chiaro.

-    Anche il prezzo dei materiali per costruzioni edili è aumentato, quanto ha inciso questo sul prezzo degli immobili?

Ci vuole del tempo prima che questo influisca nel prezzo degli immobili: compariranno nei prezzi dei nuovi progetti, anche se la maggior parte degli appartamenti vengono venduti quando sono solo sulla carta, o all’inizio della costruzione.

-    Ha detto che si aspetta un aumento dei prezzi entro la fine dell’anno, ma la loro crescita rallenterà. Cosa intendeva con questo?

Che è probabile che i prezzi continuino a crescere trimestre per trimestre, ma più aumentano, minori saranno le differenze rispetto all’anno precedente. Non è presente una distinzione tra immobili vecchi o nuovi. Per quanto riguarda le singole regioni, secondo le esperienze passate, la regione di Bratislava crescerà ancora per un certo periodo, ma poi la crescita si dovrebbe attenuare e stabilizzare. Poi, i prezzi aumenteranno in altre regioni ma si stabilizzeranno anch’essi. Inoltre, siccome a Bratislava nell’ultimo anno in prezzi sono cresciuti a dismisura, penso che ora inizieranno a stabilizzarsi e adeguarsi a quelli delle altre regioni.

-    L’anno scorso i prezzi sono aumentati di più nella regione di Košice, ora nella regione di Nitra e Trenčín, cosa significa?

A Košice i prezzi sono aumentati rapidamente nel secondo e terzo trimestre 2020 ma, dopo questo rapido sviluppo, la situazione si è in qualche modo stabilizzata. Invece, le regioni di Trenčín e Nitra, e anche la regione di Banská Bystrica, sono tra le regioni relativamente più economiche della Slovacchia e, ora, stanno cominciando ad avvicinarsi al livello delle altre regioni, infatti, è qui che mi aspetto le maggiori opportunità di crescita dei prezzi.
Inoltre, Nitra è l’unica regione in cui il numero di case supera il numero di appartamenti.

-    I prezzi degli immobili aumentano rapidamente, è possibile che scoppi una bolla immobiliare, è vero che la Slovacchia è a rischio?

L’indice composito sagnala quando ci si sta avvicinando alla svalutazione dei prezzi; ciò significa che è possibile una sorta di prezzo fondamentale o di base, che è determinato dai fattori reali che determinano il mercato immobiliare. L'indice composito mostra se deviamo verso l'alto o verso il basso da questo prezzo fondamentale, utilizzando diversi rapporti.
Nel 2020 i prezzi degli immobili hanno continuato a salire e i prezzi degli affitti sono diminuiti, quasi nella stessa misura. Ciò significa che quando una famiglia si trova di fronte alla decisione se acquistare un immobile e pagare le rate del mutuo o pagare l'affitto, sceglie l’affitto.

-    Che previsioni ci sono per quest’anno?


Ciò dipenderà in gran parte da quando i prezzi degli affitti torneranno ai livelli pre-crisi e se torneranno mai a tali livelli. Dipende da quanti studenti torneranno nelle università e dal turismo.

-    Ritiene che un appartamento sia un buon investimento?


Gli investimenti in titoli sono molto sottorappresentati in Slovacchia. Quando le persone hanno molti soldi a disposizione, preferiscono investirli nel settore immobiliare. Con l’aumento del prezzo, chi investe in immobili potrebbe aver un buon rendimento. Il problema è che, nella maggior parte dei casi, chi investe in immobili deve chiedere un finanziamento, facendosi così vincolare da un mutuo di 20-30 anni.

-    Quindi non lo consiglia?

Ci sono modi migliori per investire senza richiedere alcun prestito. Un miglior rendimento può essere ottenuto anche con azioni e obbligazioni. Purtroppo, manca la consapevolezza generale che esistono anche questi strumenti di investimento. Ora, non c’è bisogno di investire in immobili. Inoltre, se le persone continuano ad investire in immobili, i loro prezzi di conseguenza aumenteranno notevolmente.

-    E investire in fondi immobiliari, è una buona idea?

No, come non consiglio di investire nelle azioni di una società qualsiasi. È meglio affidare questo investimento ad un agente di cambio o investire tramite indici azionari e non tramite azioni specifiche di una società, a meno che non si abbia una buona visione del mercato.

-    Cosa dovrebbe chiedersi chi vuole investire in un fondo immobiliare?

Dovrebbe scoprire qual è il potenziale per valutare il suo investimento e chiedersi se ha senso investire sperando che il prezzo aumenti per avere un buon rendimento.

-    Si può dire che i prezzi degli immobili stanno evolvendo in linea con la crescita dell'economia o dei salari?

Nel 2020, i salari non sono aumentati in modo significativo, invece, i prezzi degli immobili sono cresciuti più velocemente, ma bisogna tenere conto di come i tassi di interesse sono diminuiti.

Il migliore confronto è con la bolla del 2008. L’indice composito indica che all’epoca ci si trovava in una bolla immobiliare, ma questo non è il nostro caso.

Nel 2008 i prezzi per metro quadro erano leggermente inferiori a quelli attuali, così come il salario medio. Invece, i tassi di interesse erano molto più alti di quanto non lo siano adesso. Prima, la possibilità di acquisto di un immobile era inferiore ed i prezzi si può dire fossero molto più sopravvalutati di quando non lo siano ora. Se confrontiamo il pagamento del mutuo che le famiglie dovevano sostenere allora, il reddito medio di allora con l’attuale reddito medio, nel 2008 le famiglie stavano peggio.

L’aumento dei prezzi degli immobili è iniziato nel 2017 e sta continuando ancora oggi, quindi, è lecito interrogarsi sullo scoppio di una possibile bolla immobiliare. Un paio di anni fa, le discussioni erano due: se pagare l'affitto equivalesse quasi a pagare un mutuo e se i prezzi degli immobili fosse effettivamente sopravvalutati. Due anni fa il problema non c’era, ma ora iniziano ad esserci alcuni rischi reali.

-    La disponibilità di alloggi è migliorata?

La disponibilità di alloggi è notevolmente migliorata dal 2008, quando i prezzi degli immobili sono diminuiti. Dal 2008 i tassi di interesse sono scesi, mentre i prezzi degli immobili ristagnavano e i salari aumentavano gradualmente. Fino al punto in cui questo sviluppo si è invertito e la disponibilità di alloggi ha iniziato a deteriorarsi lentamente. Ciò è accaduto a cavallo tra il 2019 e il 2020.

“Chi acquista il primo appartamento non si trova attualmente in una situazione così invidiabile.”


Fonte: DennikN
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