La rata mensile del mutuo per un appartamento medio di 70 metri quadri assorbe oggi il 48% dello stipendio medio slovacco, secondo i dati della Banca nazionale (NBS). Nel secondo trimestre del 2020 la stessa percentuale era del 27%. L'ultimo precedente a questi livelli risale al quarto trimestre del 2010. Tra il 2010 e il 2020 la situazione era migliorata grazie al crollo dei tassi d'interesse. I tassi ipotecari erano scesi dal 5,6% del 2010 allo 0,9% del quarto trimestre 2020, il livello più basso mai registrato. Da allora sono risaliti fino all'attuale 3,6%, mentre i prezzi degli appartamenti hanno continuato a salire a ritmi superiori alla crescita salariale. Il risultato è un deterioramento rapido dell'accessibilità abitativa. In sei anni la quota di stipendio necessaria per pagare il mutuo è quasi raddoppiata. Uno studio Deloitte ha classificato tre città slovacche tra le sette meno accessibili d'Europa, confermando la gravità del fenomeno. I prezzi degli immobili residenziali sono saliti del 9-12% su base annua nei primi mesi del 2026, secondo i dati NBS, trainati dalla domanda nelle città ad alta occupazione e da un'offerta di nuove costruzioni cronicamente insufficiente. Il tasso di proprietà immobiliare in Slovacchia resta tra i più alti d'Europa (oltre il 93%), ma per chi entra oggi nel mercato le condizioni sono molto diverse da quelle di cinque anni fa. La NBS monitora il fenomeno con indicatori di stabilità finanziaria dedicati, e le regole prudenziali sui rapporti prestito/valore restano rigide. Il rischio non è una bolla creditizia, ma un'esclusione crescente delle fasce di reddito medio-basse dal mercato della casa.
